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實錄:2009CIHAF中國房地產戰略發展高峰論壇

來源:   作者:   閱讀:1423   發布時間:2009年12月07日  

主題:2009CIHAF房地產全球論壇——中國房地產戰略發展高峰論壇

時間:12月5日下午

主持人:各位朋友下午好,歡迎大家在這個周末來到這里,今天是一個非常美麗的日子,開車一路來看到車窗外一片明媚的陽光,基本感覺不出來十二月份時候冬天的寒冷。這一年來我們身邊的環境經濟形勢,尤其是房地產行業更是讓人感覺不到一絲的冷意。我個人來說尤其在最近每天都要接不到不只一個電話問我現在要住的房子賣不賣,這是我的第一居所。

過去三年大家感受到了土地市場發生了令人振動的事情,11月20號離會場不遠的邊上大龍地產以超過50億的總價3萬塊錢樓面價拿了一塊地,前天中建國際在奧林匹克區域以1.8萬樓面價拿到商業金融用地,昨天遠洋地產在亦莊路東區以40.3億的總價拿了一塊地,樓面價達到1.8萬的居住用地。亦莊是相對遙遠的區域,邊上的金色麥香林已經超過1.7萬,面粉都趕超了金粉的價格了。在這樣一個捉摸不定的形式下我們該怎么辦,兩天住交會討論了非常多的內容,今天的題目起的非常好,企業戰略發展高峰論壇,講到戰略就說到我們該如何做正確的事情?,F在全球包括國內在市場火熱的同時,迪拜出現債務困境,在這種兵禍冰火兩重天的環境下我們到底該做什么樣的事情,今天請到業內著名企業的老總嘉賓,有開發商、有咨詢公司也有金融機構和土地學會這樣機構的朋友,希望借此機會給大家談談在未來的時間內在這樣一個大背景下企業如何發展。所以相信今天下午一定有非常精彩的內容,大家擦亮眼睛豎起耳朵在互動環節里積極踴躍參與,論壇現在正式開始。

首先請出中國土地學會副理事長兼秘書長黃小虎先生給大家做房地產發展思路方面的演講。

黃小虎:事情總是有變化,副理事長還是,秘書長已經不是了,信息有點不靈。感謝會議請我來談點看法,對于住房制度改革或者房地產業的發展,最近聽到有一位教授評價教育改革,他的評價是八個字“成績巨大、問題成堆”,我覺得用這幾個字來評價住房制度的改革和房地產業的發展也挺恰當。成績講了很多了,我不籠統地贊成也不籠統地反對;問題,大家打開網絡鋪天蓋地,也講的很多了,但是我個人認為真正說到點的上的不多。今天重點談談住房制度房地產業發展的問題,談問題也可以有很多角度,今年7月份我寫了一篇文章,叫做“對我國房地產業的再思考”,這篇文章全面地反映我的一些看法。今天在這里我想選一個角度,我國的住房制度與房地產發展思路的演變,從這樣一個歷史轉變的角度來談談我的看法。

首先談一談在八十年代末九十年代初的時候,那個時候還是計劃經濟時代,住房制度基本上是公有的,那個時候大家在探討住房制度改革并且搞了一些試點,最后大家形成的共識,包括兩個方面,一個是對當時存量住房,大家一致形成意見是走售并舉提租助售,以租促售,通過逐步增加工資、收入提高租金到一定點上人們就愿意買了,用買再來代租,形成這樣一個循環。這是為了解決存量問題形成的思路。增量供應提出來政府要建房,大力發展合作建房同時允許私人建房,同時還要發展房地產開發企業。當時的思路現在回過頭來看它是符合市場經濟規律的,租和售都是一種市場交易,是市場活動不同的形式。消費者選擇租還是選擇售應該從自己實際情況出發,多渠道供應是可以抑制段,同時針對不同層次需求有不同的辦法,這是八十年代末九十年代初的情況。1998年實行房改,應當說基本上就偏離了原來大家已經形成的共識,房改的實際操作是存量住房一律出售,導致了原來國家投資不可能再推動提租收回來,就拉倒不要了,賣了算了。如果通過提租投資應該是可以慢慢收回來的,財政繼續補貼,因為大家買不起,這只能作為福利分房價格,雖然采取賣的方式,但是不能叫商品房,實際上最后財政還是以各種方式補貼。這導致了租賃市場在我們國家沉寂了差不多十年,同時也誤導了后來人的消費觀念,學生一畢業就要買房。這個問題還好辦,因為畢竟涉及到存量的問題,關鍵的問題是增量的供應,政府不投資了,合作建房不鼓勵了,私人建房不允許了,就勝了開發商,導致的結果是開發商一家獨大。我們今天房地產業或者住房制度面臨的許多問題都是由此而來的,這樣一個局面形成以后,原來住存量房的人沒問題了,新增的城市人口問題就來了,新增城市人口有窮人、有中等收入人群、有富人,這三個群體都擠到開發商市場來,這就有一個很要害的問題就是富人或者有錢人逐漸形成了投資投機的概念,而且慢慢形成了一個群體,投資投機是不管房價的,只要房價漲多高都敢買,買了以后就可以賣出去。讓窮人和投資人一起參與市場競爭,顯然最終結果就是窮人買不起房。后來隨著事情的發展,大家都看到了房奴、蝸居、啃老,媒體上都出都是這些概念,將來可能還會產生新的概念,這些都是有此而生的,而且這已經成為一個日益嚴重的社會問題,使我們無法忽視它。開發商也因此成為公眾攻擊的目標,過去人民攻擊蔣介石、現在人民攻擊開發商。群眾的這種議論是一種感情的宣泄,并不是理性的認識,對這個問題的理性分析應該是什么樣?開發商本身是市場的主體,確切地說它叫市場的中介組織,市場主體的性質決定了它要追求收益最大化,通過為社會提供住房這種具體途徑來收益最大化。在市場當中怎么樣實現收益最大化,投資投機是最有利于實現利益最大化。也就是說作為一個市場主體和投機投資行為有一定一致性,這是市場經濟天經地義的。

我們住房制度的模式演變到現在這么一個模式后,我們還有另外一種解讀,等于現在的制度要求開發商承擔解決老百姓住房的責任,我認為這個定位是錯誤的,開發商是不能夠承擔這個任務的。有的開發商說我只為富人蓋房子,話說得不大好聽,群眾也不滿意,但是實事求是地說這個話并沒有錯。問題在哪兒?開發商不應該對現在的問題承擔責任,開發商的壟斷地位不是開發商自己造成的,是住房制度設計造成的,根子在住房制度或者住房模式存在問題。那么我們再回顧一下這個模式的演變,1998年房改以后將近十年里基本上完全市場化,從2007年以后提出了大力加強保障房的建設,現在的模式叫做市場加保障,這是一個變化。這個變化有積極的意義,把窮人的住房問題從市場當中切割出來,窮人解決住房問題不考慮找開發商,他去找政府,使得這些人有了希望,這是一個進步。但是這還不夠,市場加保障是一個很籠統的提法,在這樣一個大的構架之下可以有不同的更具體的模式,比如新加坡模式,新加坡模式是85%的人住政府提供的租屋,15%的人市場化買豪宅投資投機都沒有關系。美國也有保障房,但是他對一些相應比較低收入人群還有財政支持,比如房債是對特定人群給財政優惠利率提供房貸,這也是市場,但是也有一點保障的成分在里面。歐洲,特別是北歐,除了保障以外對中等收入人群住房合作社非盈利的組織發育的比較好,由于是非盈利性,住房價格就比較低。這些具體的做法都叫市場加保障,這些國家不同做法有一個共同點,就是把不同收入層次的住房供應區隔開實行不同的住房政策或者不同的制度。

目前我國是把窮人這塊區隔開了,但是問題在于在我們的城市里邊,特別大中城市,中等收入人群是一個相當大的人群,而且日益地在壯大,現在我們的辦法就是讓他們和投資投機一塊兒在市場上競爭,這是我們目前的問題所在。我要特別講一點,在市場經濟條件下只要是為市場生產的而不是為具體需要生產的,為市場需要生產的經營活動都帶有一定的投資性,我們不能夠籠統地反對投機,因為這種投機性要承擔一定的市場風險為代價,但是可以活躍經濟、可以有利于多元化的發展,如果把投資投機簡單地封殺了市場也就要僵化。所以讓窮人、中等收入人群和富人一起投資投機是不對的,我并不是說把投資投機打掉,而是政策上要把不同收入人群有不同住房政策以后分餾,在投資投機圈里面他們隨便折騰,不會影響到普通百姓。

具體設想,窮人住政府提供的保障房,保障房沒有產權,這種房子的性質是保障性大于市場性,保障房也有市場性,因為保障房要交租金,在我看來租金水平不能夠低于成本,折舊加維修,否則的話政府的錢永遠不能收回就不能再投入生產,租金肯定是很低的,但是不能夠低于成本租金,這是個人看法。所以我認為保障性住房也是有市場性的。對于中等收入人群,在我們國家要大力發展合作建房,這種是半產權,可以居住、可以使用、可以繼承,但是不能出售,出售就要交回合作社,再買別的房或者加入別的合作社,這叫半產權。它有了較多的市場性,但其中也含有保障成分,因為合作建房政府對其資本金(專題 論壇)、土地稅收等等有所傾斜,隨著政府財力可以低起步逐漸提高。瑞典的合作社資金三分之一社員集資、三分之一政府財政、三分之一銀行信貸,我們國家可能不能一下子做到這一點,但是起碼要有一定優惠扶持。這里就沒有所謂的開發商利潤,肯定價格會降下來。那么對于中等收入人群來看,這個群體非常廣泛,這些人買了房子一定要買了以后再賣嗎?這些人需要有一個比較好的居住環境,并不是為了買了房子再賣,合作建房適用這樣的群體。富人除了可以住豪宅以外還可以買很多房來炒,這是完全可以的。

我認為這樣一個設想實際上回歸了八十年代末九十年代初的思路上去,我們形成現在這樣一個模式和現狀也有它的必然性,為什么?在1998年房改的時候政府重點考慮的問題是現在低租金公房怎么處理?那時候人們收入水平差距不像現在這樣大,投資投機有,但是沒有形成大氣侯,在那種情況之下政府考慮問題也不可能考慮到還有后面這些事,可能也看不到這些事,這也代有必然性,問題是現在這個路子走不下去了,現在的80后、90后再將的10后,他們怎么辦?老得讓我們這些40后管著包著嗎?有一天我都走不動了,我的存款買一部車也就沒了。

最后想對開發商未來的發展斗膽地做點預測,預測就要有條件,如果說仍然維持現在這樣一個住房制度和模式,那么開發商跟現在一樣只要干這行就能發財同時也要準備挨罵。如果實現了我剛才設想的模式,開發商將來主要面對的客戶群體就是富人,市場競爭會很激烈,逐漸的形成品牌、質量、服務、規模起決定性作用。在為富人服務的同時,也有一部分開發商分出來參與保障房的建設,利潤肯定是低的,國外開發商參與這部分的利潤也就是4—5%。

最后談一下一個個案的啟發,偶然的機會碰到一個開發商,我們現在在搞新農村建設,很多農村居民點分散居住要集中,目前大部分都是政府在主導這個事情,先建新的然后把一部分居民遷過來再拆舊的,整理出來復墾耕地,這是現在的模式。但是這個模式碰到一個問題就是政府資金有限,搞試點可以,沒有能力大范圍鋪開,這個開發商就參與了這個事。首先他自己前期有比較雄厚的資金積累,這件事情循環期很長,一個項目做下來大概要七八年的時間,他說一定是可以賺錢的,但是一定不能把賺錢放在第一位,只是在為社會做事的過程當中達到了最后賺錢的目的。這里邊就要跟政府密切合作,規劃、調整,要跟集體密切合作,做村民工作、制定出規劃方案公布給每個人,每個人都要同意,要給農民提供很多優惠,不僅有住房還有經營性住房,他自己不能經營還可以反租回來集中經營等等,這個事是一個很大的商機,但是急功近利想短期掙大錢掙一筆就走,那就干不了,如果踏踏實實想在社會上做點事情,這時候商機無限。他說目前做這個事情問題不大,到別的地方做就怕我蓋的房子價格那么低旁邊的價格高,這不是得罪人嗎?這個事情現在還說不好,我只是說一下供大家參考。

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